El cambio también alcanza a la venta de inmuebles y a la transferencia de derechos sobre inmuebles, siempre que se trate de operaciones comprendidas en el régimen del artículo 99 de la ley y que la enajenación o transferencia se produzca desde el 1° de enero de 2026.
La exención en los alquileres de vivienda y sus requisitos
Para que opere la exención en alquileres, el inmueble debe estar destinado efectivamente a casa-habitación. No alcanza con que el inmueble pueda ser usado como vivienda: lo importante es el uso real que le dé el inquilino.
Por ejemplo, si un departamento se alquila a una persona para vivir, el beneficio podría corresponder. Pero si ese mismo inmueble se alquila para instalar un estudio profesional u oficina, la exención no resultaría aplicable.
También puede haber situaciones intermedias. Si una empresa alquila un departamento para que lo use un ejecutivo y su familia como vivienda durante una estadía prolongada, el destino habitacional podría quedar acreditado, aunque el contrato esté firmado por una compañía.
Por eso, uno de los aspectos más importantes será contar con documentación respaldatoria. El contrato de alquiler debería dejar claramente establecido el destino habitacional del inmueble. También pueden servir otros elementos, como el reglamento de copropiedad o documentación que demuestre que la unidad se utiliza como vivienda.
Otra controversia se da porque el decreto reglamentario definió que tiene que tener destino de exclusividad, es decir que a priori no se admitiría el uso hibrido del inquilino. Ahora bien, resulta difícil que en algunos casos el propietario puede identificar si tiene dicho uso o no. En estos casos para resguardar este requisito es recomendable que se deje asentado en el contrato de alquiler que sólo se permite el uso como casa-habitación.
La nueva normativa reduce la carga tributaria sobre operaciones inmobiliarias, pero condiciona el beneficio al cumplimiento de requisitos específicos. El alcance de la exención y las controversias que siguen abiertas.
Otro tema que queda con dudas es el tratamiento de los alquileres temporarios. La reglamentación habla de un destino permanente, pero no define con precisión cuánto tiempo debe durar la ocupación para considerarse casa-habitación. Esta falta de claridad puede generar conflictos entre contribuyentes y la administración tributaria.
También se plantea un problema para los monotributistas. Aunque los alquileres de casa-habitación pueden quedar exentos de IVA y ganancias bajo ciertas condiciones, todavía deberían computarse como ingresos para determinar la permanencia en el régimen simplificado y la categoría correspondiente.
Venta de inmuebles: alcance de la exención y limitaciones
La reforma también exime los resultados por venta de inmuebles y transferencia de derechos sobre inmuebles desde el 1° de enero de 2026. Hasta esa fecha, estas ganancias podían estar alcanzadas por el impuesto cedular del 15%, según la fecha de adquisición del inmueble y las condiciones de la operación.
Un punto importante es que no toda escritura firmada desde 2026 queda automáticamente exenta. En materia de inmuebles, la ley considera configurada la venta cuando hay boleto de compraventa u otro compromiso similar y se entrega la posesión, aun cuando todavía no se haya firmado la escritura. Por eso, si el boleto con posesión se firmó antes del 1° de enero de 2026, la exención no aplicaría aunque la escritura sea posterior.
No todas las operaciones inmobiliarias quedan liberadas del impuesto. Si una empresa unipersonal vende un inmueble afectado a su actividad, la renta se considera de tercera categoría y no queda alcanzada por la exención. Lo mismo puede ocurrir con desarrollos inmobiliarios, loteos con fines de urbanización o ventas realizadas con habitualidad.
Este punto es relevante porque la habitualidad sigue siendo un elemento clave. Antes de 2026 servía para determinar si correspondía aplicar el impuesto cedular. Desde 2026, servirá para definir si corresponde o no la exención.
La modificación legal representa un cambio relevante para el mercado inmobiliario. Puede mejorar la rentabilidad de los propietarios, fomentar la formalización de contratos y reducir la carga tributaria sobre operaciones frecuentes vinculadas a viviendas.
Sin embargo, el alcance real del beneficio dependerá de cómo se interpreten y apliquen las condiciones reglamentarias. La exigencia de uso exclusivo como casa-habitación, las dudas sobre alquileres temporarios y el tratamiento de monotributistas son algunos de los puntos que aún generan debate.
* Contador Público Nacional/consultorio@csbya.com.ar
C. S. B. & ASOC./www.csbya.com.ar
