Alquilar un campo en Patagonia: costos y factores que influyen en Argentina y Chile
Un recorrido por los valores reales y las complejas variables que definen el precio de los arrendamientos en la Patagonia, de los dos lados de la cordillera.
El mercado inmobiliario rural en la región patagónica opera bajo una lógica radicalmente distinta a la de las zonas agrícolas tradicionales. Quienes buscan establecer un negocio allí descubren rápidamente que los esquemas fijos por hectárea carecen muchas veces de sentido. En este territorio indómito, la productividad biológica y la capacidad receptiva de los suelos determinan el verdadero valor de los contratos.
A diferencia de la Región Pampeana, donde imperan los quintales de soja, los arrendamientos australes se estructuran mediante variables ganaderas. Las transacciones toman como referencia los kilogramos de carne vacuna del Mercado Agroganadero de Cañuelas —la principal referencia de precios ganaderos del país, con tres ferias semanales— o los valores orientativos de la lana limpia que publica el Servicio Informativo de Precios y Mercados (SIPyM) del programa Prolana, en convenio entre el INTA y el Ministerio de Agricultura.
Cabe aclarar que estos valores del SIPyM son precios orientativos de mercado, no un listado oficial vinculante. A continuación, se detallan rangos de referencia vigentes para el mes de mayo de 2026 que fueron relevados por +P; por la escasa transparencia del mercado de arrendamientos rurales patagónicos, no existe una fuente pública única que los certifique y deben tomarse como estimaciones de mercado.
El escenario en la Patagonia argentina
La aridez extrema de la estepa define las condiciones comerciales en el territorio argentino. Aquí la receptividad ganadera resulta severamente baja. Un productor requiere entre 3 y 6 hectáreas para mantener una sola oveja en las zonas de estepa semiárida; en los campos más pobres del sur de Santa Cruz esta cifra puede alcanzar las 10 hectáreas por cabeza. Para el ganado bovino, la demanda de superficie es notablemente mayor: entre 20 y 30 hectáreas por vientre en zonas de estepa árida, aunque este rango varía considerablemente según la productividad específica del campo.
Por esta razón, las operaciones inmobiliarias prescinden de las parcelas pequeñas y se pactan por grandes bloques. En el uso coloquial de la región, la unidad de medida habitual es la "legua" o "legua de campaña", que en la Patagonia suele equivaler a un cuadrado de aproximadamente 5 km de lado, es decir, alrededor de 2.500 hectáreas —aunque la legua cuadrada del sistema métrico argentino equivale técnicamente a más de 4.000 hectáreas. Los predios se negocian en bloques de varias leguas, pudiendo llegar a superficies de 30.000 hectáreas o más.
En las extensas superficies de Chubut y Santa Cruz central y sur, dedicadas a la cría ovina, el canon anual oscila entre 0,5 y 1,2 kg de lana por hectárea. Otra modalidad habitual consiste en ceder entre el 15% y el 25% de la esquila anual de lana y corderos. Expresado en divisas, este movimiento representa un costo estimado de USD 0,30 a USD 1,20 por hectárea anual, aunque estos valores son de difícil verificación pública y dependen fuertemente de la cotización de la lana en cada temporada.
La realidad cambia al aproximarse a la precordillera o a los valles irrigados de Neuquén y Río Negro. La presencia de mallines —valiosos humedales patagónicos que elevan significativamente la productividad forrajera— incrementa la receptividad vacuna. En estos sectores, los contratos exigen entre 4 y 8 kg de novillo por hectárea anual, lo que eleva el costo real a un rango estimado de USD 8 a USD 16 por hectárea anual.
Por último, Tierra del Fuego destaca como la zona más húmeda del lado argentino, donde la mayor receptividad empuja los arriendos a valores de USD 1,50 a USD 3,50 por hectárea anual.
Las cotizaciones en la Patagonia chilena
Del otro lado de la cordillera, el panorama geográfico exhibe un contraste absoluto. Las regiones de Aysén y Magallanes gozan de una humedad superior, bosques densos y praderas verdes que optimizan los índices ganaderos. En estas tierras, el suelo soporta hasta dos ovejas por hectárea, o un vacuno cada dos o cuatro hectáreas. Los contratos locales emplean el Peso Chileno, la Unidad de Fomento (UF) para contrarrestar la inflación, o el dólar estadounidense en acuerdos corporativos.
La Región de Aysén ofrece predios con excelentes accesos y empastadas óptimas para el engorde de bovinos. Las tarifas en esta zona promedian entre $15.000 y $35.000 CLP por hectárea al año. Con el tipo de cambio del dólar del 27 de mayo de 2026 ($894,67 pesos chilenos por dólar, según el Banco Central de Chile), eso equivale aproximadamente a USD 17 y USD 39 por hectárea anual respectivamente.
Más al sur, en las estancias ovinas de Magallanes y la Isla Tierra del Fuego chilena, la alta escala productiva y la orientación exportadora consolidan valores de USD 3 a USD 7 por hectárea anual. Los campos más marginales, dominados por pastizales duros o coironales aislados, reducen sus pretensiones a un rango de USD 1,50 a USD 2,50 por hectárea anual.
Infraestructura: El factor decisivo
Más allá de los promedios regionales, las instalaciones existentes dictan la sentencia final sobre el precio. Un campo que carece de alambrados perimetrales consolidados, viviendas operativas para los puesteros o galpones de esquila funcionales sufre un castigo inmediato en su cotización.
Asimismo, la presión de depredadores como el puma y el zorro colorado —presentes en ambos lados de la cordillera— y de los perros cimarrones o asilvestrados —un problema reconocido tanto en Chile como en el lado argentino de Tierra del Fuego y la Patagonia norte— puede deprimir el valor del arrendamiento hasta un 50%, transformando una aparente oportunidad en un negocio inviable.
FUENTE: Cámaras Inmobiliarias Rurales, INTA, INIA, Mercado Agroganadero de Cañuelas (MAG), registros de las ferias ganaderas del sur de Chile (Tattersall, SAGO), Sistema de Información de Precios y Mercados (SIPyM) y del Odepa (Oficina de Estudios y Políticas Agrarias de Chile). Aportes de Redacción +P.
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