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Alquileres temporales en Neuquén: ¿el fin de un excelente negocio?

Los alquileres temporales que convivieron con regulaciones y distorsiones en los tipo de cambio, comienzan a ceder ante una nueva realidad económica.

Los alquileres temporales funcionaron muy bien estos últimos años en los distintos centros turísticos del país. Y tanto Neuquén como Río Negro no quedaron fuera de este esquema. Ambas provincias tienen parte de su potencial económico puesto en el desarrollo del turismo, y los inmuebles para alquilar por día o semana representan un servicio clave dentro de esta industria sin chimeneas.

Hasta fines del año pasado un alquiler en la capital neuquina de un departamento de dos ambientes -de calidad y en la zona céntrica- lograba en los temporales una rentabilidad mucho más alta que aquellos tradicionales. El ingreso bruto mensual de los primeros (con 70% de ocupación) se ubicaba, en promedio, en 900 dólares por mes, contra los 350 dólares, también en promedio, de un alquiler tradicional.

Sin embrago, llegan vientos de cambio y la rentabilidad que se lograba hasta hace poco tiempo comienza a ceder por distintos factores.

Uno de ellos ha sido la derogación de la nefasta Ley de Alquileres sancionada en junio de 2020. El Decreto de Necesidad y Urgencia firmado en diciembre por el presidente Javier Milei dispuso la derogación de la Ley, con lo que se eliminó también las modificaciones a esa normativa. La Ley de alquileres fue una iniciativa que terminó por perjudicar tanto al propietario como el inquilino, rompió las condiciones de oferta y demanda, y muchas de las unidades que estaban, hasta ese momento, en el mercado formal de alquileres pasaron a ser colocadas en el segmento de alquileres temporales.

El nuevo escenario legal, con la derogación de la Ley, deja de lado cualquier marco regulatorio para la actividad. Las partes (propietario e inquilinos) puedan acordar libremente los términos más importantes del contrato: elegir la moneda con la que se abona, el plazo de duración del contrato, la indexación utilizada y la periodicidad del ajuste que deseen. Este nuevo contexto está impulsando a que muchos propietarios vuelvan al mercado formal de alquiler de mediano plazo y a sacar del mercado temporal sus propiedades.

Otro de los factores que está comenzando a afectar la rentabilidad de los alquileres no permanentes, es el techo que está teniendo el dólar en una economía con alta inflación, como así también el desplome de la brecha cambiaria, otra variable clave que generaba una renta extraordinaria adicional al negocio. Hoy el dólar está en torno a los 1.000 pesos por unidad -mismo valor que hace dos meses- y la brecha cambiaria rompió el piso de los dos dígitos.

Todo indica que la economía argentina deberá convivir con un dólar en estos términos de intercambio durante un tiempo, o por lo menos eso es lo que pretende el ministro Luis Caputo con su avanzada sobre el sistema financiero. Esto quiere decir que lo “barato” que era para los turistas del exterior venir a la Argentina, probablemente deje de serlo en poco tiempo más. Y que la posibilidad de percibir el propietario dólares billete de manos de los inquilinos internacionales, que luego los vendía en el mercado marginal con ganancias de hasta 100% en pesos, también deje de existir.

Estas dos variable hacen prever, entre los especialistas del mercado inmobiliario, que muchas de las propiedades hoy en alquileres transitorios comiencen a migrar hacia el mercado de alquileres tradicionales.

“Seguramente un porcentaje de los que ya están en el negocio de los alquileres temporales van a continuar, buscando amortizar el capital colocado. No hay que olvidar que en este caso el propietario debe pagar todos los gastos mensuales -expensas, internet, wifi, electricidad y gas, entre otros- y hacer una inversión mínima en bienes muebles -televisores, heladera, microondas, etc.- para poner la unidad en alquiler, cosa que el que hace contrato por unos años no tiene ninguno de estos gastos”, confió un importante operador inmobiliario de Neuquén capital en diálogo con +P.

El especialista asegura que, es probable, que todo aquel inmueble que ingrese al mercado para su alquiler a partir de ahora se oriente a los contrato de dos años. “Las condiciones del año pasado con las del 2024, claramente nada tienen que ver. La ecuación económica cambio radicalmente. Hoy alquilar con contrato de mediano plazo pasó a ser nuevamente una opción dentro del mercado inmobiliario”, completó la fuente.

Tal como muestra la historia, seguramente nada desaparecerá, sólo que ambos negocios buscarán un nuevo punto de equilibrio para convivir en el mercado.

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