créditos hipotecarios

¿Argentina atraviesa un boom de créditos hipotecarios?

El auge de los créditos hipotecarios que surgieron de la mano de 21 bancos significó un cambio rotundo para el mercado inmobiliario. ¿Ya no hay miedo a endeudarse?

“Tengo tres hijos que alquilan y siempre los eduqué diciéndoles que no tiene sentido tener propiedad privada en la Argentina. Pero hoy los senté a los tres y les dije que es momento de que se compren su propiedad con crédito hipotecario”, dijo el economista Claudio Zuchovicki. Y, en el marco de una charla privada para empresarios del sector inmobiliario, agregó: “Ya lo decía David Ricardo: compre tierra que es lo único que se dejó de fabricar”.

El optimismo de Zuchovicki no sorprende. El mes de agosto fue el mes con mayor cantidad de créditos hipotecarios entregados del 2024. De acuerdo a datos proporcionados por el especialista Federico González Rouco, que recientemente publico su libro titulado El sueño de la casa propia, durante el octavo mes del año se entregaron $67.000 millones en préstamos a personas físicas. Es decir, se concedieron alrededor de 500 créditos, el triple que en julio ($21.000 millones, unos 190 créditos).

Este repunte ilusiona al mercado inmobiliario, a pesar de que se sitúa por debajo de los niveles de 2017/2018 -cuando se superaron los $500.000 millones-.

El regreso de los créditos UVA, a pesar de las críticas iniciales por su ajuste inflacionario, parece ofrecer una oportunidad en un mercado que llevaba años estancado. El bajo nivel de incumplimiento, apenas el 1% según González Rouco, demuestra que, si bien las cuotas pueden subir con la inflación, los deudores lograron cumplir con sus obligaciones.

Oferta y demanda

La oferta comenzó en mayo de este año, cuando una veintena de bancos presentaron la nueva versión de los créditos hipotecarios UVA. En general, ofrecen hasta $ 250 millones a pagar en un lapso de entre 20 y 30 años, con tasas de interés que oscilan entre el 3,5% y 8,5%.

En cuanto a la demanda, la estabilización económica es clave para que este repunte se sostenga en el tiempo. En este punto, resulta evidente que los salarios comenzaron a crecer por encima de la inflación, en los últimos meses, pero aún no compensan la pérdida del poder adquisitivo acumulada en los últimos años.

De hecho, si se compara la situación salarial de 2024 con la de 2016 (cuando nacieron los créditos UVA), son un 37% más bajos en dólares.

El foco en los salarios

En números concretos, los salarios, a pesar de que en los últimos dos meses se estabilizaron (en junio, volvieron a crecer por encima de los precios, al aumentar 6,2% frente a un IPC de 4,6% en igual mes), siguen retrasados respecto de los precios en la medición interanual: 216,3% contra 271,5%, y representan un límite significativo para el acceso al crédito.

Esta diferencia es fundamental, ya que la evolución de la inflación determina el aumento de la cuota UVA y los vaivenes del salario real desde diciembre complicaron aún más la situación, con una caída del 25% frente a la inflación.

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