Alquiler de Inmuebles: Un cambio relevante dentro de la reforma laboral
La reforma introduce cambios impositivos relevantes para el alquiler de vivienda, incluyendo la exención en el impuesto a las ganancias.
Por Federico Parrilli*
En la ley de reforma laboral se realizaron algunos cambios impositivos entre los cuales vamos a comentar el referido a las rentas asociadas a los inmuebles. En primer término, la reforma dispuso la exención en el impuesto a las ganancias para las rentas derivadas del alquiler de inmuebles destinados a casa habitación sin importar el importe y cantidad de inmuebles a partir del período fiscal 2026 inclusive.
Frente a esta modificación los contribuyentes deberían analizar si les conviene mantenerse en el monotributo o bien recategorizarse bajo el régimen general.
En este escenario también se tienen que analizar el resto de los gastos asociados que podría implicar pasar al régimen general. En cuanto al pago de impuestos nacionales, recordemos que el alquiler de inmuebles con destino a casa habitación no está gravado con el IVA y tanto en el monotributo como en el régimen general el contribuyente no se encuentra obligado a aportar al régimen de seguridad y obra social.
Pero en cuanto al impuesto sobre los ingresos brutos, hay que analizar en cada jurisdicción las exenciones para este tipo de rentas. En la provincia de Neuquén se exime de IIBB el alquiler de inmuebles hasta el importe de $ 1.300.000 en forma mensual y en la provincia de Río Negro la exención quedó muy baja ya que se fijó en $ 221.760 en forma mensual por hasta 2 inmuebles.
Superados estos parámetros la alícuota de IIBB para NQN va desde el 2% al 5% dependiendo del nivel de ingresos obtenidos en el año anterior. En este sentido, superados los $ 150.000.000 y hasta los $ 600.000.000 la alícuota va del 2% al 3,5%; superado dicho importe la alícuota es del 5%.
Alquiler y monotributo
Cabe mencionar que el régimen simplificado de monotributo tiene la categoría máxima de $ 108.357.084 anuales y un monto fijo mensual de IIBB de $ 149.000 para esta categoría. Cabe aclarar que en todas las escalas del monotributo simplificado la alícuota efectiva para IIBB da un valor inferior al 2%.
En principio podemos mencionar que si el contribuyente opta por el monotributo el costo mensual se encarecería porque además de tributar el componente por IIBB (que en la tasa efectiva es inferior al régimen general) al sumar el componente del monotributo impositivo el costo se le incrementa más que el diferencial por el ahorro en IIBB.
Para la jurisdicción de Río Negro el monotributo mensual es casi el doble que en Neuquén y en cuanto a las alícuotas de IIBB se establece la tasa del 4% sin bonificación o reducción de alícuota.
Restaría que se modifique el régimen del monotributo y se excluya de la base de cálculos los ingresos asociados a la renta de alquileres de inmuebles con destino a casa habitación para que aquellos contribuyentes que se encuentren por otra actividad incluidos en el régimen del monotributo no se vean afectados por esos ingresos y se equipare al régimen general.
Además, también se dispuso la exención a las personas humanas y sucesiones indivisas para la compraventa de todo tipo de inmuebles siempre que la operación se instrumente a partir del 1/01/2026. Recordamos que anteriormente el resultado se encontraba alcanzado por el impuesto a la tasa del 15%.
Por lo tanto, hay que analizar cada situación en particular y analizar qué planificación fiscal se acomoda más a cada contribuyente.
* Contador Público Nacional. [email protected]
C. S. B. & ASOC. www.csbya.com.ar
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