¿Es el momento de tomar un crédito hipotecario?

Luego de más de dos décadas sin ningún tipo de préstamo real para la adquisición de viviendas, en estos últimos días los bancos salieron a ofertar crédito hipotecario para la compra de propiedades de uso familiar. Los anuncios se hicieron en línea con la baja que está mostrando la inflación. Todo un acontecimiento para el mercado inmobiliario. Pero quienes son los tomadores de estos préstamos deben tener en cuenta algunos puntos, para que el sueño de la casa propia no termine siendo una terrible pesadilla.

La demanda de viviendas se concentra hoy, fundamentalmente, en los departamentos de uno o dos dormitorios. Poco más del 50% de las solicitudes están siendo apuntaladas por personas menores a los 35 años solos, o con una familia pequeña. Por otro lado, este segmento busca propiedades que se ubiquen por debajo de los 150.000 dólares. El resto de la demanda crediticia, por ahora, está dispersa.

Pero tomemos como referencia una pareja con un niño pequeño para dar un ejemplo. Estaríamos apuntando a un departamento de tres ambientes (dos dormitorios) de unos 70 metros cuadrados sin cochera, en algún punto de la Capital Federal o capital de Provincia, como puede ser el caso de Neuquén.

- Lo primero que hay que evaluar es que banco es el que me ofrece el crédito más económico, es decir el que tiene la menor tasa de interés y de ahí terminar por definir el Costo Financiero Total (CFT) que se va a abonar. La oferta es abundante hoy en el mercado y van de tasas del 3,5% al 8,5% anual. El Banco Ciudad (CABA) es el que ofrece hoy una de la tasas más competitivas.

- Lo segundo a tener en cuenta, si es conveniente comprar un departamento nuevo o usado (menor a los 15 años). En el primer caso, con las características presentadas, se puede llegar a encontrar en 150.000 dólares, peros con dimensiones algo menores a los 70 metros. En el mercado del usado, los valores pueden encontrarse por debajo de los 120.000 dólares.

- Quienes quieran acceder a un departamento del orden de los 120.000 dólares tiene que pensar que debe contar con un ingreso medio mensual en torno a los 2,6 millones de pesos para un crédito por el monto que cubre el 80% de ese valor y un plazo de 20 años. ¿Qué proporción de la sociedad tiene estos ingresos? Muy poca. La cuota inicial será del orden de los 830.000 pesos.

- Y por último, definidos los tres puntos mencionados, y ya con el crédito tomado, el flamante propietario debe comenzar a rezar para que la inflación no vuelva a dispararse. Es que estamos hablando de créditos hipotecarios UVA, llamados así por las siglas “Unidad de Valor Adquisitivo”. Estos son préstamos que utilizan una unidad de medida establecida por el Banco Central de la República Argentina (BCRA), cuyo valor se actualiza según la inflación, a través del Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER), basado en el Índice de Precios al Consumidor del INDEC. Una disparada del índice descalzaría la relación con los salarios, pese a existir clausulas que se ajustan para mantener la relación del 30% en la relación cuota/haberes. En este último caso, el tomador del crédito quedará endeudado con el banco mucho más allá de los 20 años, con todo lo que esto trae aparejado.

"Si fuera a comprar hoy una propiedad me tomaría el tiempo para analizar la situación económica por encima de la urgencia de conseguir un precio más bajo", aconseja Juan Pablo Pinelli, director de EJP Construcciones y Servicios SAS. Tal vez ese es el mejor consejo que se puede dar en este momento en que está viviendo el país. En poco tiempo más sabremos si la inflación continuará con su fuerte tendencia a la baja o se amesetará. Ese tal vez sea el momento de definir si es conveniente ingresar en este tipo de créditos.

La tasa del crédito

La deuda del crédito hipotecario se mide y contabiliza en UVAs, cuya cantidad se determina en el momento de constitución de la hipoteca, dividiendo el monto del crédito en pesos por la cotización de la UVA de ese día. Al igual que el total del saldo de deuda, la cuota mensual también se cuenta en UVAs.

A la unidad UVA se le debe sumar la tasa de interés que, en el caso del Banco Ciudad, Banco Galicia, Banco Macro y Banco Santander es de 5,5%. En el Banco Ciudad, sin embargo, se reduce a 3,5% si la vivienda a adquirir se encuentra en el área céntrica de la Ciudad de Buenos Aires. Para el Banco de Córdoba, la tasa es de 4,5%. En el Banco Nación, la tasa de interés también es de 4,5% para clientes del banco en viviendas de hasta 140 mil UVAs, y del 8% para el resto de los usuarios y para propiedades con valor superior.

La propuesta del Banco Nación tiene una particularidad: ofrece un crédito especial para evitar el impacto de posibles saltos inflacionarios y establecer un tope en el valor de la cuota. Se paga mensualmente 1,5 puntos porcentuales más de tasa para que la cuota se actualice por el Coeficiente de Variación Salarial (CVS) y no por UVAs, que actualiza por inflación.

El BBVA ofrece una tasa del 6,5% para clientes. Banco Hipotecario, en cambio, ofrece una tasa del 8,5% con una reducción al 4,25% en el primer año si el solicitante tiene una cuenta sueldo en el mismo banco. Por último, el Banco Supervielle ofrece una tasa de interés del 5% que en el primer año se reduce al 4%, siempre y cuando el solicitante tenga una cuenta sueldo en ese banco.

Tomando como referencia el simulador del Banco Ciudad, para un crédito de $ 100 millones, la cuota inicial sería de $ 690 mil y se necesitaría un ingreso familiar de al menos $ 2,7 millones a valores actuales para pagar durante 20 años.

Por último, está el Banco Provincia de Neuquén que ofrece a clientes con acreditación de haberes y “Paquete de Productos” en la entidad, créditos a 20 años a tasas del 3,5% anual para valores hasta 50 millones de pesos y del 8,5% para aquellos montos de hasta 100 millones de pesos.