Monotributistas: el blanqueo, una oportunidad para inverir en inmuebles

A pocos días del cierre de la primera etapa del blanqueo de capitales, la Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP) continúa dando precisiones para los monotributistas, la regularización de obras sobre inmuebles y los bienes de cambio, entre otros aspectos.

Una de las claves de este blanqueo tiene que ver con las escalas progresivas de alícuotas que se deberán pagar en concepto del impuesto especial de regularización. En este sentido, cuanto antes se ingrese al régimen, menor será la alícuota a abonar. En este sentido cabe recordar que las alícuotas se dividen en 3 etapas:

- Etapa I: hasta el 30 de septiembre de 2024, se abona una alícuota del 5% sobre el excedente de 100.000 dólares.

- Etapa II: hasta el 31 de diciembre de 2024, la alícuota es del 10%.

- Etapa III: hasta el 31 de marzo de 2025, la alícuota asciende al 15%.

En el marco del Nuevo Pacto Fiscal, y a partir del Decreto 773/2024, la AFIP detalló más puntos de la letra chica del Régimen de Regularización de Activos. Lo oficializará esta semana a través de la Resolución General N°5561/24 que se publicará próximamente en el Boletín Oficial.

Para el caso del monotributo, las precisiones del organismo nacional indican que los activos declarados por pequeños contribuyentes inscriptos en el Régimen Simplificado no serán tomados en cuenta como antecedentes para su exclusión o recategorización en períodos anteriores a la declaración. "Monotributistas que ingresen al Blanqueo no afectara la situación en el Monotributo, no cambiaran de categoría", resumió el especialista César Litvin, del Estudio Lisicki, Litvin y Asociados sobre la definición tardía de la AFIP que había generado dudas entre quienes están dentro del régimen simplificado.

Blanqueo de obras e inmuebles

Para el caso de las obras en construcción y mejoras sobre inmuebles, la AFIP determinó que, con respecto a los requisitos para acreditar la titularidad, se deberá presentar la escritura traslativa de dominio. "En su defecto, será válido un boleto de compraventa con posesión u otro compromiso similar con certificación notarial, siempre que se haya entregado la posesión antes del 31 de diciembre de 2023", anticipó el organismo sobre los cambios que se plasmarán en los próximos días.

Para acreditar la valuación de las obras y mejoras se deberán adjuntar facturas o documentos equivalentes que respalden las inversiones realizadas y/o informe técnico de un profesional que certifique la valoración de las mejoras y/o certificado de avance de obra y/o contrato de locación de obra.

¿Por qué es una oportunidad?

Lo primero que se debe pensar al analizar si es verdaderamente una oportunidad invertir en ladrillos, es que por valores menores a los 100.000 dólares, los montos que se pagan de impuestos por el blaqueo de capitales a la AFIP son mínimos. Y tener dólares parados bajo el colchón, sin dudas, no es negocio para nadie que quiera obetener una renta mínima sobre ese activo.

En segundo término está el contexto en el que se mueve el mercado inmobiliario hoy en la Argentina. Los valores de las propiedades, medidas en dólares por metro cuadrado, se encuentran por debajo de la media regional.

Según refleja un relevamiento realizado por +P sobre los distintos mercados de la región, los valores de las propiedades en la Argentina están muy por debajo del resto de las principales ciudades de Latinoamérica.

Las valores promedio reflejados en el gráfico responden a propiedades a estrenar y de hasta 10 años de antiguadad, de dos ambientes, de entre 45 y 60 metros cuadrados, sin cochera y ubicados en las zonas céntricas de cada una de las ciudades mencionadas. En el caso de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA) la localización de las propiedades esta dada en el cordón norte (Barrio Norte, Palermo, Belgrano y Nuñez, entre otras).

Desglosando el mercado inmobiliario de Neuquén -referente de la Patagonia Argentina- se observa una clara tendencia sobre los valores de mercado en departamentos ubicados en el casco céntrico de esta ciudad capital.

Si bien ya se observa una tendencia creciente en los precios del metro cuadrado desde principios de este año, lejos todavía se está de los cerca de 2.000 dólares que llegó a tocar el metro de un departamento usado en Neuquén a mediados de 2019, punto en que se lograron los máximos históricos.

Otro dato de importancia que muestra la plaza neuquina es la importante oferta de departamentos de dos ambientes cuyos valores se ubican por debajo de los 100.000 dólares, techo para no pagar impuestos del blanqueo.

Blanqueo de otros bienes

En el caso de la titularidad de los bienes de cambio, bienes en proceso de producción y bienes terminados al 31 de diciembre de 2023, AFIP determinó que ésta se acreditará mediante factura de compra o documento equivalente específico de la actividad, contratos relacionados con la adquisición de los bienes o cualquier otro medio fehaciente que demuestre la titularidad, con detalles que incluyan la descripción y cantidad de los bienes.

Por otro parte, la valuación se acreditará mediante la documentación mencionada anteriormente y otros documentos, como pólizas de seguro que contengan la valuación de los bienes, sitios web de compra-venta de bienes que indiquen el valor de mercado y/o valoraciones realizadas por profesionales expertos, como martilleros o rematadores.

"Estas modificaciones buscan optimizar la operatividad del régimen y ofrecer mayor claridad a los contribuyentes interesados en regularizar sus activos", explicó la AFIP sobre los cambios en la letra chica.