Causas por las que el crédito hipotecario sigue sin aparecer en el mercado

Si bien existió una avalancha de consultas en los bancos cuando se anunció el lanzamiento de líneas de créditos hipotecarios para la compra de viviendas, las estadísticas reflejan que las operaciones existentes a la fecha siguen siendo marginales.

En total, hay 21 entidades financieras en el país -entre las públicas y las privadas- que en los últimos meses lanzaron créditos para la compra de vivienda. La oferta es amplia, y la demanda potencial muy potente. Pero, entonces ¿Por qué no despegan los créditos hipotecarios?

La respuesta a este interrogante es multicausal. Desde la demanda del crédito existe un claro problema con el poder adquisitivo del asalariado. En los últimos años el poder de compra de los trabajadores fue perdiendo peso frente al valor de la vivienda. Hoy para adquirir un departamento de dos ambientes (55 metros cuadrados) con cochera en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA) se necesitan un promedio de 110.000 dólares, que es el equivalente unos 148,5 millones de pesos. Tomando un haber promedio de 700.000 pesos al mes, un asalariado formal (con todos los beneficios legales) necesita 16 años y 3 meses trabajados para comprar esa vivienda, tomando como hipótesis que todo el salario va destinado a esa adquisición. Hace tan solo diez años ese mismo trabajador necesitaba poco menos de 14 años para llegar a este objetivo.

El otro punto, que aplica para la demanda de aquellos jóvenes de 20 y 30 años, es la conducta financiera que ha tenido este sector de la población. Durante años, la mayor parte de los jóvenes al no tener posibilidad de acceder a la vivienda -u otros activos- tomaron la decisión de "vivir el hoy" perdiendo el concepto de lo que es el ahorro. "Que voy a ahorrar, ¿100 o 200 dólares por mes?...es un chiste...no me sirve para nada. Prefiero usarlos para viajar y conocer el mundo", concepto que hemos escuchado en más de una oportunidad de boca de los jóvenes vencidos por los magros salarios que pagan en la Argentina. Hoy los créditos que ofrecen los bancos contemplan el 80% del valor de la vivienda a adquirir, el otro 20% lo tiene que aportar el solicitante del crédito. Y para el caso del departamento que mencionamos párrafos arriba, los 22.000 dólares que exige el banco como contraparte, la mayor parte de los jóvenes no los tienen.

Otro de los datos clave que muestran la estrechez de la demanda frente al crédito hipotecario, es la cuota que se debe pagar y los riesgos que esta se dispare frente a un sueldo sobre el que solo hay promesas de mejora.

Credito hipotecario Galicia.jpg

La gráfica adjunta muestra a las claras los difícil que puede llegar a ser hacer frente a un crédito hipotecario en estos días. El cliente -tomando como ejemplo el Banco Galicia- que solicite los 88.000 dólares (80%) para comprar el departamento de 110.000 dólares mencionado párrafos arriba, deberá pagar una cuota inicial, de un crédito a 30 años, de 833.743,38 pesos con un salario mínimo de poco más de 3,33 millones de pesos. Condiciones que escapan a un sector importante de la clase media argentina que hoy está un busca del sueño de su vivienda propia.

Desde el lado de la oferta crediticia, los bancos también tienen sus interrogantes sobre los que todavía el Gobierno no ha dado respuestas.

El primero de ellos es sin dudas la inflación, una variable que está íntimamente ligada a las cuotas que deben hacer frente aquellos tomadores de créditos hipotecarios. Si bien la inflación sigue en su senda descendente -para julio se espere que perfore el piso del 4%- continúa en niveles muy altos y no hay indicios de que verdaderamente esté del todo controlada teniendo en cuenta que existen todavía muchos precios de la economía que hoy están regulados, entre ellos el dólar oficial.

Otro de los interrogantes son las promesas de crecimiento económico que viene dando el Gobierno pero que, en los hechos, no se está dando. Para las entidades financieras un individuo que hoy presenta una buena carpeta que lo habilita a la toma de un crédito, si por problemas de la recesión de suspendes o lo despiden de su trabajo, queda una una posición muy incómoda frente al crédito tomado.

Los bancos aseguran que en estas condiciones, los potenciales créditos hipotecarios quedan muy expuestos frente a los riesgos que todavía existen en las principales variables de la macroeconomía. De ahí que todavía son muy reticentes a abrir este canal de préstamos, tan necesario para la recuperación del sector de la construcción e inmobiliario.

Por ahora, las promesas del Gobierno de Javier Milei que apuntalaban al crédito hipotecario como catalizador para el crecimiento de la economía argentina, solo quedaron en eso...promesas.

Las estadísticas oficiales acompañan esta realidad. Durante el mes pasado los créditos hipotecarios (que no solo contemplan las compras de viviendas) representaron solo el 2% de los préstamos totales al sector no financiero, según dato del Banco Central (BCRA). Dato mata relato.